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        2020-10-09 11:31:49 來源:現代語文網

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        紹興市物業管理條例

        第一章  總  則

        第一條【立法目的】為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務人和其他當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《浙江省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

        第二條【適用范圍】本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理工作,適用本條例。

        本條例所稱物業管理,是指業主經共同決定以委托物業服務人或者自行管理的方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

        第三條【黨建引領】物業管理遵循黨建引領、業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

        本市物業服務行業協會、物業服務人、業主委員會應當建立中國共產黨的基層組織,開展黨的活動,發揮黨組織在物業管理領域的引領作用。

        第四條【政府職責】市和縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系,協調解決物業管理的重大問題,建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制,制定實施物業管理扶持政策,推動物業管理健康發展。

        市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理和指導工作,開展物業管理信用評價,制定業主大會議事規則、管理規約和臨時管理規約、物業服務合同和前期物業服務合同、承接查驗協議等示范文本,組織進行物業管理業務培訓,指導物業服務行業協會工作,履行法律、法規規定的其他職責?h(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作,指導街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

        發展和改革、公安、自然資源和規劃、生態環境、應急救援、市場監督管理、綜合行政執法等其他有關行政主管部門按照各自職責依法開展相關監督管理工作,及時處理物業管理區域內的違法行為。

        街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在住房和城鄉建設行政主管部門指導下,具體負責指導、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,并協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。

        居(村)民委員會應當對業主自治進行指導和監督,并協助有關行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府做好物業管理相關工作。

        第五條【電子信息平臺建設】市住房和城鄉建設行政主管部門應當建設統一的物業管理電子信息平臺,用于物業交付統計、業主意見征求和投票、物業服務企業信用狀況公示、物業管理法律法規和政策咨詢、物業糾紛投訴處理等相關事項,推進智慧物業建設。

        縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依托物業管理電子信息平臺定期開展物業服務人服務質量滿意度測評,落實物業服務人及其項目負責人信用管理制度,健全物業服務評價體系,實行信用記分管理,對物業服務人的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理。滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公告,并納入社會信用體系。

        業主、業主委員會、物業服務人可以利用物業管理電子信息平臺開展物業管理相關工作。使用信息平臺進行投票決策的,應當依法保障投票人的權利。

        市住房和城鄉建設行政主管部門應當制定物業管理電子信息平臺的使用和管理制度,維護平臺正常運行,保障業主隱私和平臺信息數據安全。自然資源和規劃、綜合行政執法等有關行政主管部門應當配合提供物業管理相關的基礎數據和有關信息。

        第六條【行業協會】物業服務行業協會應當制定物業服務規范和項目清單,明確物業服務內容和標準,定期監測并發布物業服務項目成本信息和計價規則,加強對物業服務人和物業服務從業人員的自律性管理,組織業務培訓,調解物業服務人之間的糾紛,促進物業服務行業健康發展。

        鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會,加強自律管理。

        第二章  業主大會和業主委員會

        第七條【業主大會及其會議】物業管理區域內全體業主組成業主大會。

        業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益,履行法律、法規規定的職責。

        物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意的,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

        業主大會會議可以采用集體討論或者書面、網絡征求意見的形式。

        第八條【物業管理區域劃分】物業項目的土地使用權劃撥、出讓前,住房和城鄉建設行政主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見,納入土地出讓條件書或者劃撥文件,并向社會公布。

        已投入使用、尚未劃分物業管理區域的,由物業所在地住房和城鄉建設行政主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府并征求居(村)民委員會意見后劃分。對物業管理區域進行調整的,應當依法經相關業主共同決定。

        建設單位應當將物業管理區域范圍向物業買受人明示,并在物業買賣合同中載明。

        第九條【業主大會籌備組組建】物業管理區域達到成立業主大會法定條件的,建設單位應當在十日內向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出報告,并按照要求報送籌備首次業主大會會議所需的資料。

        業主認為物業管理區域已具備成立業主大會法定條件的,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立業主大會。

        街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到報告或者申請之日起五個工作日內予以核實,并在確認已具備成立業主大會法定條件之日起六十日內組建業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

        第十條【籌備組成員】業主大會籌備組成員由業主代表,建設單位代表,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表,居(村)民委員會代表組成。業主代表人數不少于籌備組人數的二分之一,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生;I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。

        業主大會籌備組應當自成立之日起三日內將成員的基本情況及聯系方式等信息在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府決定。

        第十一條【籌備組職責】籌備組應當做好以下籌備工作:

        (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

        (二)確定首次業主大會會議召開的時間、形式和內容;

        (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

        (四)確定首次業主大會會議表決規則;

        (五)制定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法,并確定候選人名單;

        (六)制定業主委員會選舉辦法;

        (七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

        業主委員會委員、候補委員的候選人名單由籌備組依照本條例第十五條、第二十一條規定的資格條件和禁止行為進行資格審查與確定。物業所在地居(村)民委員會或者十名以上業主聯名可以向籌備組推薦候選人。

        本條第一款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

        第十二條【草擬管理規約要求】籌備組應當根據示范文本草擬管理規約。管理規約應當包括以下主要內容:

        (一)物業共用部位和共用設施設備的使用、維護、管理;

        (二)物業管理區域各項秩序和環境衛生的管理;

        (三)房屋外觀的維護;

        (四)物業服務人的選聘、物業服務費的確定和調整;

        (五)共用物業及其收益的使用;

        (六)業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項。

        管理規約在提交業主大會討論前,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當對管理規約內容是否符合法律法規規定和公序良俗進行審核。

        第十三條【首次業主大會籌備經費】首次業主大會籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬元的標準承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收備案前一次性向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府交納籌備經費。

        籌備經費應當獨立建賬、?顚S。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布,接受全體業主的監督,結余部分的使用由業主大會決定。

        因建設單位破產、解散或者系老舊小區等原因導致首次業主大會籌備經費無法收取的,由縣(市、區)人民政府財政經費予以保障。

        第十四條【首次業主大會會議】首次業主大會會議應當自籌備組成立之日起九十日內召開,表決通過業主大會議事規則和管理規約,成立業主大會,選舉產生業主委員會。

        首次業主大會會議未能表決通過議事規則、管理規約的,籌備組的工作期限延長九十日;到期仍未表決通過的,籌備組予以解散,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府另行成立籌備組籌備首次業主大會會議。

        業主大會成立但未能選舉產生業主委員會的,由居(村)民委員會代行業主委員會職責。

        第十五條【委員任職資格】業主委員會委員、候補委員應當是物業管理區域內的業主,并具有完全民事行為能力,遵守法律法規和業主大會議事規則、管理規約,熱心公益,責任心強,有一定組織協調能力。

        業主委員會委員、候補委員因任期屆滿自行終止。業主大會還可以在管理規約中規定,具有下列情形之一的,業主委員會委員、候補委員職務自行終止,由業主委員會予以公示:

        (一)失去本物業管理區域內業主資格的;

        (二)喪失完全民事行為能力,或因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而無法履行職責的;

        (三)拖欠、拒交物業費或者物業維修資金且不改正的;

        (四)以書面方式向業主大會或者業主委員會提出辭職的,或經常無正當理由缺席業主委員會會議和不履行業主委員會成員職責的;

        (五)拒不執行有關行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院判決裁定的;

        (六)違反本條例第二十一條規定且受到行政處罰的;

        (七)管理規約規定的其他情形。

        業主委員會委員資格終止的,應當在三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

        第十六條【業委會成員】業主委員會由五至十一名單數委員組成,設主任一名、副主任一至二名。鼓勵和支持物業管理區域內中國共產黨黨員通過規定程序擔任業主委員會成員。

        業主大會可以選舉業主委員會候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會委員人數的百分之五十,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則與委員相同。業主委員會委員出現空缺時,由候補委員按照得票多少依次遞補。

        業主委員會主任或者副主任的委員職務依照本條例第十五條規定終止的,其職務自然終止。由業主委員會重新推選主任或者副主任。

        業主大會可以決定給予業主委員會成員適當補貼、聘請業主委員會工作人員。

        第十七條【業委會備案規定】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,依法向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門辦理業主大會和業主委員會備案手續。住房和城鄉建設行政主管部門應當出具業主大會和業主委員會備案證明、印章刻制證明和統一社會信用代碼證,并告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

        業主委員會應當依法申請刻制業主大會和業主委員會印章,向金融機構申請設立賬戶。

        第十八條【業委會職責】業主委員會是業主大會的執行機構,除依法履行《物業管理條例》規定的職責外,還應當履行以下職責:

        (一)編制年度資金收支方案,公布收支情況;

        (二)擬訂共有物業及其收益管理辦法;

        (三)組織籌集和監督使用物業維修資金; 

        (四)擬訂物業服務人選聘方案,物業服務的事項、質量要求以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案;

        (五)督促業主、物業使用人支付物業費;

        (六)監督物業服務人履行合同,維護業主合法權益,調解物業管理糾紛;

        (七)配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及居(村)民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

        (八)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

        業主委員會應當建立健全檔案、財務和印章管理制度,加強會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印章的管理,自覺接受業主監督。

        第十九條【業委會會議】業主委員會應當按照業主大會議事規則制定業主委員會會議制度。

        業主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集,召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。業主委員會會議可以邀請物業所在地居(村)民委員會派員列席,也可以邀請業主旁聽。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

        業主委員會會議因召集人無正當理由不召集而無法召開的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定一名委員召集和主持。

        業主委員會應當在作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公示,并告知物業所在地居(村)民委員會。業主委員會做出的決定,對所有業主具有法律約束力。

        第二十條【業委會履職要求】業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動,不得越權行使應當由業主大會行使的職權。

        業主委員會不履行法定職責的,物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期履行。

        第二十一條【對委員的禁止行為】業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

        (一)阻撓、妨礙業主大會、業主委員會行使職權或者不執行業主大會、業主委員會決定;

        (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

        (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

        (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

        (五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、變更物業服務合同;

        (六)挪用、侵占業主共有物業及其收益或者擅自以業主共有物業及其收益設定擔保;

        (七)索取、收受物業服務人或者與其履職有利害關系單位和個人的財物;

        (八)違法泄露業主信息;

        (九)侵害業主合法權益的其他行為。

        第二十二條【業委會信息公開】業主委員會應當公示下列信息,并接受業主查詢和監督:

        (一)業主大會議事規則、管理規約;

        (二)業主大會和業主委員會的決定;

        (三)物業服務合同;

        (四)物業維修資金的籌集、使用情況;

        (五)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況以及其他共有物業的使用和收益情況;

        (六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

        (七)業主委員會組成人員及工作人員聯系方式等其他應當向業主公開的事項。

        業主對共有收益收支情況有重大異議的,經百分之二十以上的業主聯名,可以提議業主大會表決是否進行審計。審計費用從共有收益中列支。

        第二十三條【業委會換屆或重新選舉】業主委員會每屆任期三年至五年。

        業主委員會應當在任期屆滿六十日前召開業主大會會議進行換屆選舉,并書面報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當派員指導。

        業主委員會不按期組織換屆選舉的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當成立換屆小組,指導業主參照本條例第十條、第十一條有關規定進行換屆選舉。換屆小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就依法應當由業主共同決定的事項組織召開業主大會會議。

        業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

        第三章  前期物業管理

        第二十四條【前期物業服務人選聘】建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,通過物業管理電子信息平臺發布前期物業招標公告,公開選聘前期物業服務人。物業服務人投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積小于四萬平方米的,經物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務人。

        建設單位應當與物業服務人約定前期物業服務的啟動經費,用于物業管理辦公用房裝修、辦公設施以及相關設備購置等。物業服務人應當在物業管理區域內公示啟動經費的使用情況,退出物業管理項目時應當及時將物業管理辦公用房、辦公設施設備移交給業主委員會。

        第二十五條【前期物業承接查驗】物業交付使用十五日前,建設單位應當在縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督指導下,邀請業主代表參加,與選聘的物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,確認現場查驗結果,簽訂物業承接查驗協議,并向業主公開查驗結果。

        物業承接查驗協議應當載明物業承接查驗基本情況、存在問題、解決問題的方法和時限、違約責任等事項。承接查驗中發現的問題,建設單位應當及時進行整改。

        在承接查驗過程中,物業服務人和建設單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業主利益的行為。

        第二十六條【前期物業服務變更】前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務人的,自業主委員會與新選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

        前期物業服務合同約定期限屆滿,成立業主大會的,由業主大會負責選聘物業服務人;未成立業主大會但已符合法定成立條件的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導業主依法共同決定續聘或者另聘物業服務人,簽訂物業服務合同;未成立業主大會且不符合法定成立條件的,建設單位可以決定續聘或者另聘物業服務人,簽訂前期物業服務合同。

        第二十七條【物業管理用房配置】建設單位應當按照不少于物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房,其中辦公用房比例不得少于千分之三且建筑面積不少于五十平方米,經營用房比例不得少于千分之四。但是物業管理區域內的物業均為非住宅的,按照不少于物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。自然資源和規劃行政主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

        物業管理用房應當相對集中配置在物業管理區域內便利處,并具備通水、通電、通風、采光、衛生等基本使用功能和辦公條件;設置在住宅樓內的,應當具有獨立通道。物業管理用房的具體面積、位置等信息應當在建設工程規劃許可證、物業買賣合同中載明。

        第二十八條【專用配套用房設施規劃建設】新建物業項目時,物業管理區域內的安全監控、值班保安、快遞寄存等專用配套用房和電動自行車集中充電、生活垃圾臨時分類堆放等設施,應當與物業項目同步設計、同步施工、同步交付。專用配套用房不列入物業管理用房。

        第二十九條【辦公、專用用房配建】對實行物業管理的老舊小區,其物業管理辦公用房和專用配套用房未達到本條例第二十七條、第二十八條規定條件的,縣(市、區)人民政府應當通過配建、調劑、劃撥等措施予以解決。

        第四章  物業管理服務

        第三十條【物業服務人選聘】業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面的物業服務合同。

        業主大會可以決定采用依法招標或者協議的方式選聘物業服務人。采用協議方式選聘物業服務人的,業主委員會應當將二至三家備選的物業服務人的基本情況、擬簽訂的物業服務合同主要內容以及其他物業服務人未入選的理由予以公示,并提請業主大會依法決定。

        物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門備案。備案機關應當及時將備案結果和物業服務合同轉送相關的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居(村)民委員會。

        第三十一條【物業服務人服務規范】物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務,并遵守下列規定:

        (一)提供的物業服務符合國家、省市規定的技術標準、規范;

        (二)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

        (三)定期聽取業主的意見和建議,及時答復業主對物業服務情況提出的詢問,改進和完善服務; 

        (四)發現違法行為的,及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理;

        (五)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;

        (六)對物業服務期間因改造、維修、養護有關物業或者配置固定設施設備而形成的相關資料,應當建檔保存;

        (七)接受住房與城鄉建設等行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會的指導和監督,并配合做好社區建設相關工作。

        (八)履行排查安全隱患等法律、法規明確的其他職責。

        突發事件應對期間,物業服務人應當落實各級政府各項應急指令、應急措施。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當為物業服務人提供必要的物資支持,并給予相應的補助。業主應當依法予以配合。

        第三十二條【物業服務信息公開】物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置如實公開、及時更新下列信息,并向業主大會、業主委員會報告:

        (一)營業執照、項目負責人和工作人員的姓名、照片、聯系方式以及物業服務投訴電話;

        (二)物業服務的事項、質量要求、收費項目、收費標準以及履行情況;

        (三)電梯、消防等設施設備的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

        (四)上一年度公共水電費用分攤情況、共有收益收支與維修資金使用情況;

        (五)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

        (六)其他應當公示的信息。

        業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當予以答復。

        第三十三條【物業服務人禁止行為】物業服務人不得有下列行為:

        (一)擅自降低物業服務標準、擴大收費范圍、提高物業服務收費標準或者重復收費;

        (二)挪用、侵占或者擅自處分業主共有物業及其收益;

        (三)擅自收取物業服務保證金、押金;

        (四)擅自對共有物業或者物業專有部分實施停水、停電、停氣等措施;

        (五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

        (六)妨害、侵犯業主權益以及法律、法規禁止的其他行為。

        第三十四條【物業服務人續聘】物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議對物業服務人的續聘、另聘作出決定。決定續聘的,業主委員會應當在合同期限屆滿前與原物業服務人重新簽訂物業服務合同;決定另聘的,按照本條例第三十條的規定進行。

        物業服務人決定在合同期限屆滿后不再提供物業服務的,應當在合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會,同時告知物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居(村)民委員會。合同對通知期限另有約定的,從其約定。

        第三十五條【物業服務人退出交接】物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合同終止之日起十日內退出物業服務區域,并將物業管理用房、相關設施以及法律、法規規定的物業服務所必需的相關資料交還給業主委員會、自行管理的執行人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。

        在另聘的物業服務人或者自行管理的執行人接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,維持物業管理區域正常秩序。原物業服務人不得隱匿、轉移、毀損有關財物和資料,不得拒絕退出物業管理區域,不得阻撓新物業服務人進場服務。

        第三十六條【物業費支付】已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業,其物業費由建設單位全額支付。已交付使用的物業,其物業費由業主承擔。

        業主應當按照物業服務合同約定按時支付物業費,不得以房屋空置、開發建設存在遺留問題、未接受或者無需接受相關物業服務等為由拒絕支付。

        業主拒付物業費、公共水電分攤費、不交存物業維修資金以及有損害其他業主合法權益行為的,業主大會可以在管理規約或者業主大會議事規則中對其共同管理權利的行使予以限制。

        第三十七條【磋商溝通機制】業主委員會應當經常聽取、收集業主和物業使用人對物業服務的需求、物業服務質量的意見建議,與物業服務人定期磋商、溝通,及時解決物業服務過程中發生的問題。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及居(村)民委員會應當予以指導、及時幫助,調處雙方當事人難以自行協商解決的糾紛。

        第三十八條【自行管理】業主或者業主大會決定對物業管理區域實行自行管理的,應當對下列事項作出決定:

        (一)自行管理的執行人;

        (二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

        (三)聘請專業機構的方案;

        (四)其他有關自行管理的內容。

        電梯、消防、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行管理維護。

        第五章  物業使用和維護

        第三十九條【物業使用禁止行為】業主、物業使用人應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定,按照規劃用途合理、安全使用物業。

        禁止在物業管理區域內實施下列行為:

        (一)損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構,擅自挖掘地下空間;

        (二)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物, 擅自改變房屋外立面或者在外墻上開門窗;

        (三)將無防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方;

        (四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設施、器材,妨礙疏散通道、安全出口、消防通道暢通;

        (五)毀壞或者擅自占用物業管理區域內的公共綠地、公共道路和其他共有部分;

        (六)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營;

        (七)擅自拆改管道、煙道設施,擅自改動、接駁共用管線;

        (八)違規私拉電線、電纜為電動車輛充電;

        (九)違反國家規定,制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;

        (十)從建筑物中向外拋擲物品;

        (十一)裝修房屋未按照規定作業時間進行或者產生超標噪聲、粉塵等;

        (十二)未按規定分類投放生活垃圾,任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒;

        (十三)擅自改變物業規劃用途,擅自將車棚、車庫、儲物間改為居住場所或者生產經營場所;

        (十四)違反規定出租房屋;

        (十五)違反規定飼養動物;

        (十六)法律、法規禁止的其他行為。

        物業管理區域內發生前款規定行為的,業主大會或者業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向相關行政主管部門報告或者投訴,行政主管部門應當依法處理。

        第四十條【房屋裝飾裝修】業主或者物業使用人在房屋裝飾裝修開工前,應當將裝飾裝修方案報送物業服務人;未選聘物業服務人的,應當報送物業所在地居(村)民委員會。

        物業服務人或者居(村)民委員會收到裝飾裝修方案后,應當將裝飾裝修的禁止行為、注意事項告知業主或者物業使用人。

        物業服務人、居(村)民委員會應當對裝飾裝修活動進行巡查,業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。

        第四十一條【加裝電梯】市、縣(市、區)人民政府應當加強對既有住宅加裝電梯工作的統籌協調,制定年度實施計劃,屬于老舊小區的應當納入綜合改造規劃,并采取土地、資金等要素支持,推進物業共用設施完善,提升業主生活品質。

        既有住宅加裝電梯應當符合規劃、建設、特種設備、消防等方面的法律法規、安全技術規范以及標準要求,免于規劃選址、建設用地規劃許可和用地審批手續。

        既有住宅加裝電梯具體辦法由市人民政府制定。

        第四十二條【生活垃圾分類投放】業主、物業使用人是生活垃圾分類投放的責任主體,應當按照規定分類投放生活垃圾。物業服務人為物業管理區域生活垃圾分類投放的管理責任人,應當建立生活垃圾分類投放責任制和日常管理制度,并接受市容環境衛生行政主管部門指導和監管。

        物業服務人可以在業主共有的道路或者其他場所設置生活垃圾收集容器,但不得違反法律、法規規定或者損害他人合法權益。

        縣(市、區)人民政府應當將物業服務人執行垃圾分類收集處置工作情況納入垃圾分類工作考核范圍。

        第四十三條【車位使用銷售】物業管理區域內的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他單位和個人。

        建設單位預售或者現售房屋時,應當將其有權出售、附贈、出租的車位、車庫的數量、價格予以公示,并在物業買賣合同中明示。

        第四十四條【增設小區車位】經業主共同決定,可以依法占用業主共有的道路或者其他場地劃定共有車位。公安、消防、自然資源和規劃等部門應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。

        新建住宅小區的車位、車庫應當配建電動汽車充電設施或者預留建設安裝條件。

        第四十五條【小區僵尸車管理】物業服務人、自行管理的執行人發現本物業管理區域內有車輛持續停放三十日以上未移動且影響其他業主的,應當及時聯系車輛所有人,通知其規范停車或者限期駛離。車輛所有人無法聯系或者逾期不駛離的,應當報告物業所在地公安機關交通管理部門。

        公安機關交通管理部門接到報告后,應當責令車輛所有人在十日內駛離,逾期不駛離或者無法聯系車輛所有人的,可以將車輛拖移至縣(市、區)人民政府指定的場所停放。被拖移車輛的管理處置辦法由公安機關交通管理部門制定。

        第四十六條【專業經營設施設備維護】物業管理區域內共有的專業經營設施設備經相關專業單位、建設單位共同驗收合格后,移交給相關專業單位負責管理。建設單位或前期物業服務人應當及時將相關專業經營設施設備的技術資料移交給相關專業單位。

        本條例施行前,已成立業主大會的物業管理區域,由業主委員會會同建設單位、物業服務人按照前款規定負責辦理移交手續;未實施物業管理已交付使用的物業管理區域,由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責牽頭,參照前款規定組織辦理移交手續。

        相關專業經營單位應當依照各自職責承擔已移交的相關專業經營設施設備的維修、養護、更新和改造,發生的費用在企業成本中列支,不得從物業費和物業維修資金中列支。專業經營設施設備日常運行費用由業主共同分擔。

        本條所稱的專業經營設施設備是指分戶計量裝置或者入戶端口以外部分的給排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備及相關管線,具體移交辦法由市人民政府制定。

        第四十七條【物業安全管理】住房和城鄉建設、消防、特種設備管理等行政主管部門和相關機構、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當開展物業管理區域安全檢查工作,指導、監督物業服務人開展安全管理。發現安全隱患的,行政主管部門和相關機構、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當督促物業服務人及時整改,消除安全隱患。

        物業服務人應當加強對物業管理區域內共用部位和設施設備安全巡查,發現存在安全隱患的,應當及時采取必要的安全保障措施,避免安全事故發生;發現有影響專業經營設施設備安全情形的,應當及時報告相關專業經營單位。

        物業服務人發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應當通知業主或者物業使用人及時處理。業主或者物業使用人不及時處理的,可以由物業服務人報經業主委員會同意,或者按照管理規約規定,代為處理或者采取應急防范措施,費用由業主或者物業使用人承擔。

        第四十八條【共有收益】利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,在征得相關業主、業主大會、物業服務人同意后方可向有關部門申請辦理審批手續;前期物業管理階段可以直接由前期物業服務人代為經營管理?鄢侠沓杀竞蟮乃檬找鏆w全體業主共有或者共同擁有該部分物業的相關業主共有,其中前期物業服務人代為經營管理的支出不得超過經營收入的百分之三十。

        第四十九條【物業保修】建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任,并在物業竣工驗收前,一次性向縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的物業保修金。

        建設單位收到保修通知書五日內不履行物業保修責任的,或者因破產、解散或者其他情形喪失主體資格等原因無法履行保修責任的,由物業服務人、業主委員會組織維修,費用在物業保修金中列支。保修期內出現的物業質量問題,物業保修金交存期滿仍未修復的,交存期延長至修復完成。

        物業保修金存儲期滿后,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當將物業保修金本息余額依照有關規定退還給建設單位。建設單位因歇業、破產等原因無法退還的,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當進行公示,公示期為三十日。公示期滿無異議的,物業保修金本息余額轉為該物業管理區域的物業維修資金。

        第五十條【物業維修資金應急備用制度】縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當按照首期交存的物業維修資金總額的百分之五設立應急備用金,用于下列緊急情況:

        (一)電梯故障的;

        (二)消防設施故障或者消防器材缺失,且消防機構出具整改通知書的;

        (三)排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

        (四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層和公共構件發生脫落或者存在脫落危險的;

        (五)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況的。

        發生前款緊急情況的,由業主委員會或者居(村)民委員會提出申請,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門可直接撥付維修資金。業主委員會或者居(村)民委員會未按規定及時實施維修和更新的,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門可以組織代修。

        第六章  法律責任

        第五十一條【轉致規定】違反本條例規定的行為,法律、行政法規和省的地方性法規已有法律責任規定的,從其規定。

        本條例規定的行政處罰,實行綜合行政執法的,依法由綜合行政執法部門實施。

        第五十二條【建設單位的法律責任】建設單位有下列情形之一的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款:

        (一)違反本條例第九條第一款規定,未按時報告物業管理區域達到成立業主大會法定條件的; 

        (二)違反本條例第二十七條第二款規定,提供的物業管理用房未達到規定的使用功能和辦公條件的;

        (三)違反本條例第四十三條第二款規定,未將其有權出售、附贈、出租的車位、車庫的數量、價格予以公示,并在物業買賣合同中明示的。

        第五十三條【前期物業承接查驗法律責任】違反本條例第二十五條第三款規定,建設單位和物業服務人在承接查驗過程中共同侵害業主利益的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,分別處五萬元以上十萬元以下罰款。

        第五十四條【物業服務人的法律責任】物業服務人有下列行為之一的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處五千元以上五萬元以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得:

        (一)違反本條例第三十條第三款規定,未按時報備物業服務合同的; 

        (二)違反本條例第三十二條規定,未按要求公開有關信息的;

        (三)違反本條例第三十三條第一項、第三項規定,擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費或者收取物業服務保證金、押金的;

        (四)違反本條例第三十三條第四項規定,擅自對共有物業或者物業專有部分實施停水、停電、停氣等措施的。

        物業服務人違反本條例第三十三條第二項規定,挪用、侵占或者擅自處分業主共有物業及其收益的,對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

        物業服務人違反本條例第二十四條第二款、第三十六條第二款規定,拒不退出物業管理區域,或者退出時拒不移交物業管理辦公用房、辦公設施設備,或者隱匿、轉移、毀損有關財物和資料,或者阻撓新物業服務人進場服務的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,責令退還逾期期間所收取的物業費,并處五萬元以上十萬元以下罰款。

        第五十五條【業委會委員法律責任】業主委員會委員、候補委員違反本條例第二十一條第一項至第五項規定,有阻撓、妨礙業主大會、業主委員會行使職權或者不執行業主大會、業主委員會決定等行為的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期未改正的,可以處一千元以上一萬元以下罰款。

        第五十六條【業主法律責任】違反本條例第三十九條第二款第三項規定,將無防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方的,由綜合行政執法部門責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上一萬元以下罰款。

        違反本條例第三十九條第二款第十項規定,從建筑物中向外拋擲物品的,由公安機關處二百元以上一千元以下罰款;情節嚴重的,處一千元以上五千元以下罰款。

        第七章  附  則

        第五十七條【施行時間】本條例自20  年月日起施行。

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